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過去兩年多來的全球樓市繁榮似乎正走向終結(jié)。新冠疫情暴發(fā)以來，在全球超寬松貨幣政策刺激下，全球多國(guó)房?jī)r(jià)飆升至歷史新高，房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)累積。如今，在美聯(lián)儲(chǔ)等激進(jìn)加息和全球經(jīng)濟(jì)衰退的雙重沖擊下，全球樓市正在迅速走冷。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院(Oxford Economics)在近期發(fā)布的一份報(bào)告中如此描述：“總的來說，這是自2007-2008年以來最令人擔(dān)憂的樓市前景，未來房?jī)r(jià)走勢(shì)可能在溫和下跌與大幅回落之間徘徊。”

在亞太及歐美有3萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人的房產(chǎn)科技集團(tuán)居外 IQI聯(lián)合創(chuàng)始人、集團(tuán)CEO卡希夫·安薩里(Kashif Ansari)在接受中新社記者采訪時(shí)表示，加拿大、澳大利亞、新西蘭等國(guó)的房?jī)r(jià)料將領(lǐng)跌發(fā)達(dá)國(guó)家樓市。

利率飆升多國(guó)樓市轉(zhuǎn)冷

牛津經(jīng)濟(jì)研究院這份報(bào)告認(rèn)為，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的抵押貸款利率持續(xù)飆升，有可能將一些住房市場(chǎng)推入急劇的衰退。未來，隨著銀行信貸標(biāo)準(zhǔn)的收緊和經(jīng)濟(jì)衰退影響深入，房?jī)r(jià)下跌壓力將進(jìn)一步加劇。

英國(guó)抵押貸款機(jī)構(gòu)Halifax日前公布的數(shù)據(jù)顯示，繼9月環(huán)比下跌0.1%之后，10月英國(guó)房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.4%，英國(guó)房?jī)r(jià)正以近兩年來最大速度下跌。美國(guó)標(biāo)普/凱斯-席勒房?jī)r(jià)指數(shù)也在7月份出現(xiàn)了自2012年以來的首次月度下降。

此前出現(xiàn)“全民搶房潮”的韓國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)多月下跌。根據(jù)韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)7月底公布的數(shù)據(jù)，上半年，該國(guó)交易的公寓數(shù)量比去年同期下降了50.6%，創(chuàng)出自2006年以來的最低水平。

新西蘭儲(chǔ)備銀行近日發(fā)布的一份報(bào)告顯示，隨著抵押貸款利率的上升，新西蘭房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，在全國(guó)范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)較2021年11月的峰值下跌了11%，惠靈頓和奧克蘭跌幅更大。

不難看出，全球樓市“退潮”與利率提高直接相關(guān)。以美國(guó)為例，近來美國(guó)30年期抵押貸款利率突破7%，為2002年以來最高水平，而不到一年前美國(guó)房貸利率僅3.2%。

四國(guó)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)最大

牛津經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，加拿大、新西蘭、荷蘭和澳大利亞的住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最大。這些經(jīng)濟(jì)體2019年四季度至2022年二季度房?jī)r(jià)漲幅普遍較高，房地產(chǎn)估值高，債務(wù)水平高，且浮動(dòng)利率債務(wù)突出。

澳大利亞悉尼知名房產(chǎn)公司Plus Agency執(zhí)行合伙人Fiona Yang已經(jīng)感受到了市場(chǎng)的變化。她告訴中新社記者，悉尼公寓受到的影響最大。房產(chǎn)買家和賣家都對(duì)不斷攀升的利率望而卻步，所以進(jìn)入市場(chǎng)的房源越來越少，每套房源報(bào)價(jià)也越來越少?！耙荒昵埃覀兊湫头慨a(chǎn)大致以掛牌價(jià)的110%售出，如今轉(zhuǎn)售交易平均為要價(jià)的90%左右?！?/span>

加拿大不列顛哥倫比亞省溫哥華地區(qū)知名地產(chǎn)投資顧問Tina Mak在接受中新社記者采訪時(shí)表示，疫情期間溫哥華周邊地區(qū)房?jī)r(jià)上漲明顯，郊外的大戶型房子受到追捧。但今年以來，不少公司恢復(fù)上班，通勤時(shí)間和油價(jià)等成本壓力顯現(xiàn)，現(xiàn)在城外的房子跌得最多，今年以來已跌去20%。

分析原因，卡希夫·安薩里認(rèn)為，首先，加拿大、澳大利亞、新西蘭等國(guó)樓市在疫情期間漲幅最大，樓市漲幅高的地方碰到銀根緊縮也最容易跌。此外，與美國(guó)大部分買家按揭貸款為固定利率不同，加拿大和澳大利亞等國(guó)按揭貸款相當(dāng)一部分是浮動(dòng)利率，這意味著房主們要承受利率上調(diào)的壓力，而這種壓力又伴隨著物價(jià)上漲。

卡希夫·安薩里指出，如家庭負(fù)債占家庭可支配收入的比例過高，幾個(gè)因素疊加在一起，則當(dāng)?shù)貥鞘械男枨髸?huì)大打折扣，進(jìn)而引發(fā)樓市交易量?jī)r(jià)雙跌。

2008年次貸危機(jī)會(huì)重現(xiàn)嗎？

卡希夫·安薩里表示，目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為2008年次貸危機(jī)不會(huì)重現(xiàn)。經(jīng)過上次的次貸危機(jī)，銀行在放款時(shí)對(duì)借款審核更為嚴(yán)格，數(shù)據(jù)顯示，因?yàn)檫€不起房貸而被沒收的房子并沒有明顯增多。

此外他指出，樓價(jià)下跌，是在過去兩年猛漲的基礎(chǔ)上，加拿大、澳大利亞、新西蘭三國(guó)房?jī)r(jià)即便跌去20%，也還比疫情前高。人們的財(cái)富比起疫情期間會(huì)打折，但比疫情前還是有所增加。

牛津經(jīng)濟(jì)研究院也指出，一些主要市場(chǎng)的抵押貸款債務(wù)占居民收入的比例低于全球金融危機(jī)之前水平。此外，采用浮動(dòng)利率的抵押貸款債務(wù)比全球金融危機(jī)前少。這意味著家庭面臨的抵押貸款利率上升帶來的直接沖擊較小。